房企债务重组有望进入“削债时代”。
日前，融创中国公告称，现有债务未偿还本金总额约74%的持有人已递交加入境外债重组支持协议的函件。碧桂园也宣布，境外债方面目前已与超过70%的债权人在高息债方面达成共识，目标是在今年内完成境外债务整体重组工作。
随着融创、碧桂园相继公布境外债重组进展，出险房企债务重组或重整进展加快。6月以来，旭辉、金轮天地等房企境外债重组已基本获债权人通过，将进行聆讯；龙光发布债务重组方案，力图推进债务优化工作。
与此同时，房企债务重组模式正从展期转向实质性削债。其中，融创境外债重组方案预计化债约600亿元；碧桂园的境外债重组提案有望最多减少116亿美元债务；旭辉境外债重组预计削减境外债务约52.7亿美元，约合379亿人民币。
“如果企业和投资者能够就‘削债’的债务重组条款达成一致，我们认为房企的短期流动性压力将得到缓解，企业可以将更多精力投入到资产盘活和销售上，这对整个行业的企稳将产生积极影响。”惠誉评级亚太区企业评级董事石露露告诉记者。
然而，达成重组方案协议虽能缓解外部融资压力，房企仍面临内部经营性现金流的挑战。石露露认为，短期而言房企存量项目的质量以及资产盘活能力是决定其内生现金流和投资人决策的重要考量点。
“尽管中央及各地政策持续优化调整，房地产市场的复苏可能主要集中在一线城市及部分强二线城市。但这些城市的竞争正在加剧，因为大多数全国性的国有房企也在重新布局并集中发展这些城市。”石露露表示，“重组房企能否在这些城市补充土地，将对它们的中长期发展产生重大影响。”
房企债务重组加速
近期融创、碧桂园等头部房企相继公布重组进展，削减债务规模动辄几十亿美元，标志着行业化债进程进入深水区。
“目前融创已获得所有债权人的约74%支持，意味着境外债重组基本实质性完成。”一位债务重组分析师表示，在法院裁决债务重组案时，只需参与投票债权人的75%投出赞成票，即视为通过。
接近融创方面人士向记者表示，一旦境外债重组成功中金财富，融创将成为行业第一家境外债基本清“零”的大型房企，大幅化解上市公司层面的债务风险，预计化债约600亿元。
融创境外债重组获得高比例支持并非孤例。6月5日，碧桂园首席财务官兼执行董事伍碧君在线上股东会议上表示，已与超过70%的债权人在高息债方面达成共识。
此外，旭辉控股境外债重组也迎来进展，其公告称，于6月3日举行的计划会议上取得所需的法定大多数计划债权人支持，预计重组后境外债务将减少约52.7亿美元。下一步，将于6月26日寻求法院批准该计划。
同日，龙光集团则宣布优化调整债务重组方案，新重组方案下，标的债券29项原始增信资产将分别用于全额转换特定资产选项、资产抵债选项中的以物抵债模式和信托抵债模式以及全额留债选项，最大限度盘活增信资产。同时，公司股东额外筹集现金资源和股票资源用于新重组方案。
中指院企业研究总监刘水告诉记者，房企债务重组加速得益于两方面因素。一是出险房企提供多元化重组方式，如采用债转股、债务期限展期、资产清偿、现金兑付等多种方式相结合的重组方案，能够满足不同债权人的需求，提高方案的接受度。
二是，在当前市场形势下，债权人态度发生转变。“房地产市场调整时间较长，债权人意识到房企的债务偿还难度较大，相较于破产清算和资产持续贬值，更倾向于接受重组方案，以提高债务清偿率。另外，部分债权人在出险房企债务不断换手后持有成本较低，如果重组方案的现金回收价值更具吸引力，他们更愿意接受重组。”
债转股与削债成主流
值得关注的是，今年房企的债务重组已从展期延付，步入削债减负的深水区。根据融创、碧桂园、旭辉的境外债重组方案，大幅削减债务本金成为核心特征。
这一转变背后或有严峻的债务压力。克而瑞数据显示，2025年房企债务到期规模达5257亿元，较2024年的4828亿元进一步攀升。
“今年房企债务到期规模高于2024年，偿债压力较大。而随着多家房企的债务重组推进，削债比例提高渐成趋势。”东方证券研报指出。
“今年不少房企的债务重组削债远高于2023年水平。”58安居客研究院院长张波告诉记者，今年前5月百强房企销售总额同比下滑，同时出险房企销售跌幅更甚，直接导致对这些企业原有的现金流预测模型出现变化。
“在新模型下出险房企未来回款预计还会可能持续减少，这种现金流缺口使得展期策略失效，只有通过削债实现债务规模，才是债权人利益最大化的方式。”张波表示。
刘水进一步解释，考虑到长周期内新房市场绝对规模下行，短期内市场仍在筑底中，资产贬值压力犹在，仅延长还款期限，可能面临再次逾期和二次展期的问题，并不能够彻底解决债务危机。
“因此，债转股和削减本金方式能够实现公司债务规模降低，整体偿债压力得以延后，债转股还同步增加净资产，有利于修复公司资产负债表，为公司经营基本面好转创造条件。”刘水称。
多位行业分析师指出，未来，在新房销售尚未回稳以及资产折价压力下，偿债压力较大的房企将加速债务重组进程，且提高削债比例可能是普遍趋势。
政策环境为房企债务重组提供支撑
房企债务重组加速的背后，是政策环境与市场融资条件的同步改善。
政策层面，金融监管总局局长李云泽在5月7日国新办新闻发布会上表示，加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势。
“这意味着未来更多配套政策将不断落地，针对企业端的贷款支持将不断加大。”刘水表示，预计未来房地产项目融资“白名单”政策将继续完善，促进资金实质性落位，改善企业资金面。
与此同时，城市房地产融资协调机制对于保障项目的顺利建设和交付，稳定金融机构信心、缓解企业资金压力、促进风险隔离与化解、推动市场预期改善均有积极作用，有利于债务重组工作的顺利推进。
一位房地产行业分析师指出，预计政策支持起到的作用将越来越明显，比如4万亿元融资白名单、房企存量住房和闲置土地收储，这些对于出险房企的资产变现偿债具有一定推动作用。
市场层面，房企融资成本有所下降。中指院数据显示，今年5月，房地产企业债券融资总额为288.8亿元，同比增长23.5%。债券融资平均利率为2.35%，同比下降0.43个百分点，环比下降0.41个百分点。
“未来在制度创新方面，通过可转债分层设计、服务信托、并购融资优化等工具，重塑房企债务重组逻辑，但仍需应对销售回暖持续性、信用修复缓慢等挑战。”张波称。
事实上，房企债务重组虽加速推进，但行业风险仍未完全出清。
刘水认为中金财富，房企的重组成功并不意味着上岸，债务重组成功将有助于缓释风险，但企业真正走出危机，还需要市场回暖支持，企业基本面获得改善后才能够避免重复展期或者重复重组。
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